Was bei Gewerbeimmobilien, Bürogebäuden und öffentlichen Gebäuden anders ist – und welche besonderen Pflichten für Eigentümer gelten.
von Steffen Rommel
Zertifizierter Energieberater
Für Nichtwohngebäude gelten besondere Berechnungsverfahren und Anforderungen, die sich deutlich vom Wohngebäude-Ausweis unterscheiden.
Die Bewertung erfolgt anhand standardisierter Nutzungsprofile – von Büro über Handel bis hin zu Produktionsstätten.
Öffentliche Gebäude mit Publikumsverkehr müssen den Energieausweis gut sichtbar aushängen – ab 250 m² Nutzfläche.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) unterscheidet grundsätzlich zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden. Als Nichtwohngebäude gelten alle Gebäude, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen.
Mischnutzung: Bei Gebäuden mit gemischter Nutzung (z.B. Wohnungen im Obergeschoss, Gewerbe im Erdgeschoss) kommt es auf den überwiegenden Nutzungsanteil an. Überwiegt die gewerbliche Nutzung, gilt das Gebäude als Nichtwohngebäude. Alternativ können getrennte Ausweise für die jeweiligen Gebäudeteile erstellt werden.
Der Energieausweis für Nichtwohngebäude unterscheidet sich in Aufbau, Berechnungsmethode und Darstellung erheblich vom Wohngebäude-Ausweis. Die wichtigsten Unterschiede im Überblick:
Gut zu wissen: Beim Nichtwohngebäude werden Beleuchtung und Kühlung separat bewertet – zwei Faktoren, die beim Wohngebäude-Ausweis keine Rolle spielen. Dies spiegelt den oft deutlich höheren Strom- und Klimatisierungsbedarf gewerblicher Gebäude wider.
Auch bei Nichtwohngebäuden gibt es die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Anders als bei Wohngebäuden gelten jedoch andere Einschränkungen bei der freien Wahl.
Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Energieverbräuchen der letzten drei Jahre. Bei Nichtwohngebäuden werden Heizung und Strom getrennt erfasst und bewertet.
Der Bedarfsausweis wird auf Basis der baulichen und technischen Eigenschaften des Gebäudes berechnet. Bei Nichtwohngebäuden ist die Berechnung deutlich komplexer als bei Wohngebäuden, da verschiedene Nutzungszonen berücksichtigt werden müssen.
Bei Nichtwohngebäuden haben Eigentümer grundsätzlich die freie Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis – unabhängig vom Baujahr oder der Anzahl der Nutzungseinheiten. Voraussetzung für den Verbrauchsausweis ist allerdings, dass Verbrauchsdaten aus mindestens drei aufeinanderfolgenden Jahren vorliegen.
Tipp: Bei Neubauten oder umfassend sanierten Gebäuden ohne Verbrauchsdaten ist der Bedarfsausweis die einzige Option. Er liefert zudem objektivere Kennwerte, da er nicht vom Nutzerverhalten abhängt.
Das GEG sieht für bestimmte Nichtwohngebäude eine besondere Aushangpflicht vor. Der Energieausweis muss dann gut sichtbar in dem Gebäude angebracht werden – unabhängig von einem Verkauf oder einer Vermietung.
Die Aushangpflicht gilt nach § 80 Absatz 6 und 7 GEG für:
Der Energieausweis muss an einer gut sichtbaren Stelle angebracht werden:
Wichtig: Auch die Aushangpflicht wird mit Bußgeldern durchgesetzt. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro. Die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde kann den Aushang kontrollieren und Ordnungswidrigkeiten ahnden.
Die energetische Bewertung von Nichtwohngebäuden ist deutlich komplexer als bei Wohngebäuden. Das liegt an der Vielfalt der Nutzungsarten und Energieverbraucher innerhalb eines Gebäudes.
Das Gebäude wird in verschiedene Nutzungszonen aufgeteilt. Jede Zone (z.B. Büro, Lager, Verkauf) wird separat bewertet und erhält ein eigenes Nutzungsprofil mit spezifischen Sollwerten für Temperatur, Beleuchtung und Lüftung.
Anders als bei Wohngebäuden wird bei Nichtwohngebäuden die Beleuchtung als eigener Energieverbraucher bewertet. Gerade in Bürogebäuden, Schulen und Verkaufsflächen macht die Beleuchtung einen erheblichen Anteil des Gesamtenergieverbrauchs aus.
Die Kühlung und Klimatisierung wird bei Nichtwohngebäuden separat ausgewiesen. Viele Gewerbeimmobilien verfügen über Klimaanlagen, deren Energiebedarf erheblich sein kann – insbesondere bei Serverräumen, Rechenzentren oder Verkaufsflächen.
Während beim Wohngebäude die Wohnfläche als Bezug dient, wird beim Nichtwohngebäude die Nettogrundfläche herangezogen. Diese umfasst alle nutzbaren Flächen einschließlich Verkehrsflächen und technischer Funktionsflächen.
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