Wann der Energieausweis vorgelegt werden muss, welche Rechte Interessenten haben und wie die korrekte Übergabe bei Verkauf und Vermietung abläuft.
von Steffen Rommel
Zertifizierter Energieberater
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt oder gut sichtbar ausgehängt werden.
Bei Verkauf oder Vermietung muss der Energieausweis als Kopie oder Original an den neuen Eigentümer oder Mieter übergeben werden.
Verstöße gegen die Vorlage- und Übergabepflichten sind Ordnungswidrigkeiten und werden mit Bußgeldern geahndet.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt in § 80 vor, dass der Energieausweis bei der Besichtigung einer Immobilie vorgelegt werden muss. Die Pflicht trifft den Verkäufer bzw. Vermieter – unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist.
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Dabei gilt:
Die Vorlagepflicht trifft den Verkäufer oder Vermieter persönlich. Wird ein Makler eingeschaltet, überträgt sich die Pflicht auf diesen:
Hinweis: Findet keine Besichtigung statt (z.B. bei einer Fernvermietung), muss der Energieausweis dem Interessenten unverzüglich auf andere Weise zugänglich gemacht werden – etwa als PDF per E-Mail.
Als Kauf- oder Mietinteressent haben Sie gesetzlich verankerte Rechte, was den Energieausweis betrifft. Diese Rechte bestehen unabhängig davon, ob Sie danach fragen oder nicht.
Sie dürfen den Energieausweis bei der Besichtigung einsehen und in Ruhe durchlesen. Der Verkäufer oder Makler darf Ihnen die Einsicht nicht verweigern. Sie können sich Notizen machen und die Kennwerte mit anderen Objekten vergleichen.
Bei Vertragsabschluss haben Sie Anspruch auf eine Kopie oder das Original des Energieausweises. Beim Immobilienkauf wird der Ausweis in der Regel als Original übergeben, bei Mietverhältnissen genügt eine Kopie.
Wird Ihnen kein Energieausweis vorgelegt, haben Sie das Recht, aktiv danach zu fragen. Wird die Vorlage trotzdem verweigert, können Sie dies der zuständigen Behörde melden. Auch ein fehlender Aushang bei öffentlichen Gebäuden kann gemeldet werden.
Der vorgelegte Energieausweis muss gültig und vollständig sein. Ein abgelaufener Ausweis (älter als 10 Jahre) erfüllt die gesetzliche Pflicht nicht. Sie können in diesem Fall auf die Erstellung eines neuen Ausweises bestehen.
Tipp für Interessenten: Notieren Sie sich bei der Besichtigung die Energieeffizienzklasse, den Energiekennwert und den Energieträger. So können Sie verschiedene Immobilien besser miteinander vergleichen und die laufenden Kosten einschätzen.
Die Übergabe des Energieausweises ist im § 80 Absatz 4 GEG geregelt. Sie unterscheidet sich je nachdem, ob es sich um einen Verkauf oder eine Vermietung handelt.
Beim Verkauf muss der Energieausweis unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags an den Käufer übergeben werden. In der Praxis geschieht dies häufig direkt beim Notartermin.
Bei Vermietung muss dem Mieter unverzüglich nach Abschluss des Mietvertrags eine Kopie des Energieausweises ausgehändigt werden. Das Original verbleibt beim Vermieter.
Um im Streitfall nachweisen zu können, dass die Übergabe erfolgt ist, empfiehlt es sich, die Übergabe schriftlich festzuhalten – etwa im Übergabeprotokoll oder im Mietvertrag selbst.
Tipp: Nehmen Sie einen Vermerk wie „Energieausweis wurde als Kopie übergeben" in das Übergabeprotokoll oder den Mietvertrag auf.
Die Pflichten rund um den Energieausweis gelten sowohl bei Verkauf als auch bei Vermietung – es gibt jedoch wichtige Unterschiede im Detail.
Wichtig: Die Pflicht zur Vorlage und Übergabe gilt auch bei Neuvermietung innerhalb eines Gebäudes. Wird eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus neu vermietet, muss der Energieausweis für das gesamte Gebäude vorgelegt werden – nicht nur für die einzelne Wohnung.
In der Praxis kommt es bei der Vorlage und Übergabe des Energieausweises regelmäßig zu Fehlern. Diese Verstöße können teuer werden – denn sie stellen Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG dar.
Der Energieausweis wird bei der Besichtigung nicht vorgelegt oder der Verkäufer erklärt, er werde „nachgereicht". Dies ist der häufigste Verstoß und kann mit einem Bußgeld geahndet werden.
Der Energieausweis wird bei der Besichtigung gezeigt, aber nach Vertragsabschluss nicht als Kopie ausgehändigt. Der neue Mieter oder Käufer hat jedoch Anspruch auf ein eigenes Exemplar.
Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Wird ein abgelaufener Ausweis vorgelegt, entspricht dies nicht den gesetzlichen Anforderungen. Ein neuer Ausweis muss erstellt werden.
Manche Verkäufer oder Makler legen den Ausweis nur vor, wenn Interessenten ausdrücklich danach fragen. Das GEG verlangt jedoch eine unaufgeforderte Vorlage – das aktive Warten auf eine Nachfrage ist nicht zulässig.
Die Nichtvorlage bei der Besichtigung kann mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Auch die unterlassene Übergabe bei Vertragsabschluss stellt eine eigene Ordnungswidrigkeit dar – Bußgeld bis zu 10.000 Euro.
Jede Besichtigung und jeder Vertragsabschluss ohne Energieausweis gilt als separater Verstoß mit eigenem Bußgeld.
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